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전세계약 시 보증보험과 전세권 설정은 임차인을 보호하는 중요한 요소입니다. 이 두 가지를 잘 활용하면 보증금 반환과 관련된 위험을 줄일 수 있지만, 계약 시 주의해야 할 사항들도 존재합니다. 여기서는 보증보험과 전세권 설정을 포함한 전세계약 시 주의해야 할 점들을 간단하고 쉽게 정리해 드리겠습니다.
1. 보증보험 가입 시 주의사항
보증보험은 집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우 보험회사가 대신 돌려주는 보험입니다. 보증보험을 가입하려면 몇 가지 사항을 확인해야 합니다.
1) 보증보험 가입 여부 확인
- 보증보험 가입이 필수는 아니지만: 계약서에서 보증보험 가입 여부를 확인하세요. 보증보험을 가입하면 금전적인 안전망을 확보할 수 있으므로, 계약 전에 집주인과 협의하여 가입 여부를 명확히 해야 합니다.
- 가입 조건: 보증보험은 보통 보증금의 일정 비율로 보험료가 책정됩니다. 보험료를 누가 부담할지 (집주인 또는 임차인) 협의하고 계약서에 반영해야 합니다. 통상적으로 임차인이 부담합니다.
2) 보험 보장 범위 확인
- 보장 내역: 보증보험이 제공하는 보장 범위가 무엇인지 정확히 파악해야 합니다. 보통 보증금 반환을 보장하지만, 보험의 종류에 따라 일부 조건이 다를 수 있습니다.
- 보험증서 받기: 보증보험에 가입했다면, 보험증서를 반드시 받으세요. 이 증서는 나중에 문제가 생겼을 때 중요한 증빙서류가 될 수 있습니다.
3) 보험료 납부 시점 및 금액
- 보험료 납부 시점: 보증보험에 가입할 때 보험료를 언제 납부해야 하는지, 금액은 얼마인지 확인하고 계약서에 기재해야 합니다
2. 전세권 설정 시 주의사항
전세권 설정은 전세금을 법적으로 보호받을 수 있도록 하는 방법으로, 임차인이 집주인이 집을 팔거나 담보로 제공해도 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 보장합니다.
1) 전세권 설정에 대한 동의
- 집주인의 동의 필요: 전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요합니다. 계약 전에 집주인과 충분히 협의하고, 계약서에 전세권 설정을 반영해야 합니다.
- 집주인 동의 받기: 전세권 설정을 하기로 합의했다면, 서면으로 집주인의 동의를 받아두세요. (계약서 작성시 문구 첨가)
2) 전세권 설정 절차
- 법원 등기: 전세권 설정은 단순히 계약서에 적는 것만으로 끝나는 것이 아닙니다. 실제로 법원에 전세권 설정을 등기해야만 법적 효력이 발생합니다.
- 등기부등본 확인: 전세권 설정을 완료하면, 등기부등본에 전세권이 설정된 사실이 기록됩니다. 이는 후에 집이 매매되거나 담보로 설정될 때 임차인이 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 증거가 됩니다.
- 등기비용 부담: 등기비용이 발생할 수 있는데, 이 비용을 누가 부담할지 계약서에서 미리 합의해두는 것이 좋습니다. 통상적으로 임차인이 부담합니다.
3) 전세권 설정 후 분쟁 방지
- 등기 후 확인: 전세권 설정이 완료되면, 등기부등본을 통해 전세권이 제대로 설정되었는지 확인하세요. 전세권 설정이 잘못되었거나 누락된 부분이 있다면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
- 집주인 매매 시 우선권 확보: 전세권 설정은 집주인이 집을 매매하더라도, 전세금에 대해 우선순위를 확보하는 중요한 수단입니다. 전세권 설정을 통해 다른 사람에게 우선적으로 보증금을 돌려받을 권리를 보장받게 됩니다.
3. 전세계약 시 공통으로 주의해야 할 사항
보증보험과 전세권 설정 외에도, 전세계약을 체결할 때 공통으로 주의해야 할 점들이 있습니다.
1) 계약서 꼼꼼히 확인
- 계약서 내용 정확히 확인: 계약서에 모든 조건이 명확하게 기재되어 있는지, 특히 보증금, 월세, 관리비, 계약 기간 등 중요한 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 특약사항 명시: 집 상태나 계약 연장 조건 등 특이사항은 특약사항으로 추가하여 분쟁을 예방하세요.
- 단독 아파트가 아닌 다가구 주택일경우 다른 세입자의 보증금도 체크해야 합니다. 부동산을 통해 확인받고 확인설명서도 기재를 요구해야합니다.
2) 집 상태 점검
- 입주 전 집 상태 확인: 전세계약을 체결하기 전에 집의 상태를 꼼꼼히 점검하고, 계약서에 집 상태를 명확히 기록해야 합니다. 손상된 부분이나 문제가 있을 경우, 계약서에 이를 반영하고, 나중에 보증금을 반환받지 못하는 일이 없도록 해야 합니다. 입주전에 집사진을 꼼꼼히 찍어 둡니다.
- 수리 및 유지보수 사항 확인: 집주인이 수리해야 할 부분과 임차인이 수리해야 할 부분을 계약서에 명확히 구분해두세요.
3) 전입신고 및 확정일자
- 전입신고 및 확정일자 받기: 전세계약 후, 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아두세요. 확정일자는 나중에 전세금을 보호받을 수 있는 중요한 법적 보호 장치입니다.
결론
보증보험과 전세권 설정은 전세금을 보호하는 중요한 방법이지만, 이 두 가지를 활용할 때는 반드시 주의해야 할 사항들이 있습니다. 보증보험은 보험의 보장 범위와 보험료 납부 방법을 확실히 확인해야 하고, 전세권 설정은 집주인의 동의와 등기 절차를 거쳐야 법적 효력이 발생합니다. 전세계약 시 계약서 내용과 집 상태, 전입신고 및 확정일자 등을 꼼꼼히 챙기면, 더 안전하고 평화로운 전세 생활을 할 수 있습니다.
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