부동산 경매는 비교적 적은 자본으로 시작할 수 있고, 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 '정보 부족'과 '경험 부족'으로 인해 경매 초보자들이 자주 실수하는 포인트도 많습니다. 이번 글에서는 경매 초보가 꼭 피해야 할 대표적인 실수 5가지를 정리해 드립니다. 이 글을 통해 실패 확률을 줄이고 성공적인 첫 경매를 준비해 보세요.
1. 권리분석 없이 입찰에 참여하는 실수
경매에서 가장 중요한 부분 중 하나는 바로 권리분석입니다. 많은 초보 투자자들이 등기부등본을 이해하지 못하거나 간과한 채 입찰에 참여해 큰 손해를 보곤 합니다.
예를 들어, 선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 많다면, 낙찰자는 해당 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 수익은커녕 큰 부채를 떠안을 수도 있습니다.
또한, 말소되지 않는 권리인 가처분, 지상권, 지역권 등이 남아 있는 경우, 낙찰 후에도 해당 권리로 인해 재산권 행사가 제한될 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 반드시 법원경매 정보사이트(예: 지지옥션, 스피드옥션) 등을 활용하여 권리분석을 철저히 해야 합니다.
2. 현장조사 없이 물건만 보고 판단하는 실수
사진과 감정평가서만 보고 물건을 판단하는 실수도 초보자들이 자주 범하는 오류입니다. 실제로는 현장에 가보면 노후 상태, 누수, 불법 건축물 등 사진에 보이지 않는 문제점들이 존재할 수 있습니다.
현장 방문은 필수입니다. 외부에서 건물 상태를 확인하고, 가능하다면 주변 주민을 통해 실거주 여부나 관리 상태까지 체크해 보는 것이 좋습니다.
3. 낙찰만을 목표로 무리한 고가 입찰
낙찰을 목표로 경쟁 입찰에 몰두하는 것도 경매 초보자들이 자주 하는 실수입니다. 경매는 싸게 사서 수익을 내는 구조인데, 경쟁이 붙다 보면 '꼭 낙찰받아야겠다'는 심리에 휩쓸려 고가로 낙찰받는 경우가 생깁니다.
따라서 입찰가는 수익이 남는 범위 내에서 적정가를 미리 설정하고 절대 넘지 않아야 합니다.
4. 명도 문제를 간과하는 실수
낙찰 이후 실제 부동산을 사용하는 과정에서 가장 많이 마주하는 문제가 바로 명도입니다. 점유자가 강하게 퇴거를 거부하면, 법적 절차를 거쳐 강제집행까지 진행해야 하며, 이 과정에서 비용과 시간이 많이 소요됩니다.
따라서 점유 여부와 퇴거 가능성 등을 반드시 사전조사 해야 하며, 명도 전문가의 도움을 받는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
5. 부동산 세금 및 추가비용을 고려하지 않는 실수
경매에 처음 도전하는 분들이 흔히 간과하는 것 중 하나가 바로 세금과 추가비용입니다. 취득세, 등록세, 인지세, 리모델링 비용, 명도 비용 등도 모두 고려해야 할 항목입니다.
이러한 비용을 간과하면 수익률이 급격히 낮아지거나, 투자 자체가 손해로 이어질 수 있습니다. 따라서 총 투자금과 수익률을 사전에 철저히 계산해야 합니다.
경매는 정보를 가진 자가 이기는 게임입니다. 특히 초보자일수록 빠른 수익보다 ‘안전한 투자’를 우선해야 합니다. 위에서 소개한 5가지 실수만 피하더라도 큰 손해 없이 경매 투자를 시작할 수 있습니다. 경매에 대한 학습과 철저한 준비, 현장조사와 권리분석을 바탕으로 꾸준히 경험을 쌓아간다면, 경매는 분명히 수익성 높은 투자 수단이 되어줄 것입니다.